Sia problemi di natura formale che complesse difformità allo studio per consentire di sanare migliaia di edifici in Italia
di Pietro Artuso
9 aprile 2024
Incongruenze tra progetto e realizzazione in cantiere, modifiche interne stratificate nel tempo, e difformità irrimediabili a causa della doppia conformità richiedente molteplici verifiche.
Il salva-case è una proposta di sanatoria edilizia che potrebbe essere inclusa in un decreto legge in tempi ancora incerti. La proposta è finalizzata a semplificare le procedure edilizie e ad alleggerire il carico burocratico dei Comuni, senza tuttavia sanare gli abusi edilizi. Il ministro delle Infrastrutture, Matteo Salvini, ha garantito che la proposta verrà discussa in Consiglio dei Ministri prima di essere approvata. La riforma più strutturata del Testo unico edilizia è ancora in fase di studio.
L'obiettivo
L'obiettivo della proposta di revisione del Testo unico per l'edilizia è quello di consentire la regolarizzazione di lavori edilizi consolidati nel tempo ma che presentano delle difformità dagli atti concessori, come muri, soppalchi, finestre, etc. Questi interventi, seppur non radicalmente abusivi, possono bloccare la circolazione e la ristrutturazione degli immobili, creando disagi e ingolfando gli uffici comunali. La proposta, presentata da Fabrizio Pistolesi, architetto e relatore della proposta, mira a semplificare e velocizzare il processo di regolarizzazione, garantendo nel contempo il rispetto delle normative edilizie vigenti.
I possibili casi allo studio
Il primo caso riguarda errori di rappresentazione nel progetto che creano disallineamenti tra il progetto assentito, le mappe catastali e la realtà degli immobili. Questi errori possono provenire da modifiche non corrette durante l'esecuzione in cantiere, soprattutto per lavori realizzati prima del 1977. In quel periodo non era possibile apportare varianti in corso d'opera, quindi anche modifiche considerate leggere non venivano corrette e oggi creano difformità evidenti. Ad esempio, una finestra o un cornicione con dimensioni diverse da quelle indicate nel progetto originale. Essere consapevoli di questi problemi formali è essenziale per evitarli e garantire la corretta rappresentazione degli immobili.
Il secondo caso riguarda le problema delle difformità interne non solo formali. Prima del 1977, durante la progettazione di un edificio, non era necessario presentare tutte le planimetrie, ma bastava un "piano tipo". Durante la costruzione, potevano essere apportate modifiche come l'aggiunta di un bagno, lo spostamento di un muro o la divisione di una stanza, che oggi vengono considerate difformità. Inoltre, spesso nel corso dei decenni sono state apportate modifiche interne (magari non sempre dichiarate), creando una stratificazione di elementi che è difficile giustificare. Tali interventi diventeranno anch'essi sanabili.
ll terzo caso potrebbe riguardare le difformità che potevano essere sanate al momento della realizzazione, adesso impossibile vista l'esistenza del meccanismo della doppia conformità (al momento della realizzazione ed allo stato attuale della normativa vigente). Il testo unico dell'edilizia parla di un aspetto specifico legato alla regolarizzazione degli immobili che hanno difformità rispetto alle normative edilizie. Attualmente, esiste un sistema chiamato "doppia conformità" che permette di regolarizzare solo quegli elementi di un edificio che rispettano le norme sia al momento della loro realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Il decreto Salvini intende eliminare questo requisito, ma mantenendo il divieto di regolarizzare edifici costruiti in aree dove la costruzione è proibita.
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Rivisitate le tolleranze
Viene poi introdotto il concetto di "tolleranze costruttive", ovvero un margine di errore ammesso dalla legge nelle costruzioni, attualmente fissato al 2%, che potrebbe essere aumentato. Questo permetterebbe di regolarizzare alcune difformità minori, come la posizione delle finestre, in base a questa maggiore flessibilità.
Un'altra novità potrebbe essere la possibilità per le amministrazioni comunali di chiedere specifici interventi di adeguamento come condizione per regolarizzare un immobile, anche demolendo parti di esso se necessario. Questo meccanismo offre agli enti locali uno strumento in più per gestire le irregolarità edilizie. Tutto ciò sarà possibile solo se il decreto diventerà effettivo.
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