Acquisto casa: cosa fare se ci sono dei vizi nell’immobile

​L’acquisto di un immobile richiede verifiche approfondite sotto il profilo legale, edilizio ed energetico (APE, prestazione energetica, impianti). Dopo il rogito, possono emergere vizi occulti, cioè difetti non visibili né rilevabili con normale diligenza, come problemi strutturali o carenze di isolamento termico e umidità, aspetti rilevanti anche per la classe energetica dell’edificio.

Secondo l’art. 1490 c.c., il venditore deve garantire che l’immobile sia privo di vizi che ne riducano il valore o l’idoneità d’uso, inclusi difetti che incidono su efficienza energetica, dispersioni termiche o non conformità degli impianti. La garanzia non vale se i difetti erano noti o facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.).

L’acquirente può:

• chiedere la risoluzione del contratto, oppure

• ottenere una riduzione del prezzo, anche in relazione ai costi di riqualificazione energetica (es. interventi su cappotto termico, infissi, impianti).

Può inoltre richiedere il risarcimento del danno (art. 1494 c.c.).

Dal punto di vista temporale:

• il vizio va denunciato entro 8 giorni dalla scoperta

• l’azione si prescrive entro 1 anno dalla consegna (art. 1495 c.c.)

In caso di gravi difetti strutturali (anche con impatto su sicurezza ed efficienza energetica globale dell’edificio), si applica la responsabilità decennale del costruttore (art. 1669 c.c.).

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Detrazioni fiscali per l’acquisto immobiliare: aliquote e requisiti per il 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha aggiornato le detrazioni fiscali per l’acquisto di immobili, mantenendo la struttura dei bonus (bonus casa acquisti e sismabonus acquisti) ma introducendo una modulazione delle aliquote in base alla destinazione d’uso dell’immobile.

Le aliquote previste sono:

• 50% (aliquota maggiorata): applicabile solo se l’immobile viene destinato ad abitazione principale entro i termini della dichiarazione dei redditi. Questa condizione è rilevante anche per immobili con migliori prestazioni energetiche e interventi di riqualificazione energetica.

• 36% (aliquota ordinaria): applicata quando l’immobile non viene adibito a residenza principale.

Lo stesso principio vale per le pertinenze (es. box auto): l’aliquota del 50% è riconosciuta solo se anche l’immobile principale è destinato ad abitazione principale, altrimenti si applica il 36%.

Queste agevolazioni si inseriscono nel sistema dei bonus edilizi, che possono riguardare anche immobili oggetto di interventi di efficientamento energetico, miglioramento della classe energetica e adeguamento degli impianti termici.

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Le agevolazioni a rischio per precedenti abusi edilizi

La presenza di abusi edilizi preesistenti può comportare la perdita totale o parziale delle detrazioni fiscali (50%), anche se tali abusi non riguardano direttamente i lavori agevolati. Questo vale sia per interventi su parti comuni condominiali sia su singole unità immobiliari.

A differenza del Superbonus (che con la CILAS “tollerava” alcune irregolarità), per i bonus ordinari (art. 16-bis TUIR) si applica l’art. 49 del DPR 380/2001:
gli immobili con irregolarità urbanistiche (es. difformità su volumetria, altezze, superfici o destinazione d’uso) non possono accedere alle agevolazioni fiscali.

La giurisprudenza conferma che anche interventi minimi su immobili abusivi sono considerati prosecuzione dell’illecito, quindi non agevolabili.
Di conseguenza, la regolarità edilizia e urbanistica è un requisito fondamentale per accedere ai bonus, inclusi quelli legati a interventi di riqualificazione energetica.

Nel dettaglio:

• Abusi nelle singole unità → incidono sulla detrazione del singolo proprietario

• Abusi sulle parti comuni → possono compromettere le detrazioni condominiali

Tuttavia, è possibile recuperare le agevolazioni tramite:

• Sanatoria edilizia (permesso in sanatoria) → elimina la decadenza dei benefici

• SCIA in sanatoria, se sussiste la doppia conformità urbanistica

Una volta regolarizzato l’immobile, si può nuovamente accedere alle detrazioni, anche per interventi su efficienza energetica e miglioramento della classe energetica.

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Immobile senza requisiti di vendibilità? Quando è giuridicamente possibile la rinuncia alla proprietà

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La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è un atto unilaterale con cui il proprietario rinuncia al bene, che diventa “vacante” e viene acquisito automaticamente dallo Stato (art. 827 c.c.).

La Legge di Bilancio 2026 ha però introdotto un vincolo fondamentale:
l’atto è nullo se non è accompagnato da documentazione che attesti la conformità dell’immobile alla normativa vigente, in particolare sotto il profilo:

• urbanistico-edilizio

• ambientale

• sismico

Questa condizione rende la rinuncia praticabile solo per immobili sostanzialmente regolari.

I tre ambiti di conformità

1. Urbanistica ed edilizia
   Verifica dello stato legittimo (titoli edilizi, eventuali abusi, difformità).
   In presenza di irregolarità non sanabili, la rinuncia non è possibile.

2. Ambientale
   Controllo di contaminazioni, amianto, rifiuti o criticità del suolo.

3. Sismica
   Verifica della sicurezza strutturale e assenza di pericoli per l’incolumità.

Aspetti operativi

• Serve atto notarile con relazione tecnica asseverata

• È necessaria la trascrizione nei registri immobiliari

• Tecnico, notaio e consulente fiscale devono coordinarsi

• La rinuncia non elimina debiti o responsabilità pregresse

Aspetti fiscali

• IMU dovuta fino alla trascrizione

• TARI dipende dall’effettivo utilizzo del bene

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La rinuncia è oggi uno strumento possibile ma molto limitato:
senza piena regolarità e conformità tecnica, l’atto è nullo. Spesso è necessario valutare alternative (vendita, donazione, regolarizzazione preventiva).

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