Superbonus e irregolarità catastali, pronte le prime 10mila lettere di verifica

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Superbonus, al via i controlli sulle rendite sospette. Partono 10mila lettere: la stretta dell’Agenzia è su tutto il territorio. Il 7 Febbraio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha spedito via raccomandata A/R e via Pec le Lettere di Compliance per l'aggiornamento della rendita catastale post-intervento: le indicazioni sul provvedimento dell'Agenzia delle Entrate n. 38133/2025 (scarica QUI il documento)

L'Agenzia delle Entrate è partita ufficialmente l'invio delle lettere di compliance via PEC e Raccomandata (ma anche direttamente sul cassetto fiscale del contribuente) sul Superbonus e e gli altri bonus edilizi, come stabilito dal provvedimento 38133/2025. L’operazione, basata sulla legge di Bilancio 2024, mira a verificare se i contribuenti che hanno usufruito del Superbonus o dei vari bonus edilizi quali Ecobonus, Bonus Casa e Sisma Bonus, abbiano effettuato la necessaria variazione catastale al termine dei lavori, quando previsto, applicando la sanzione prevista in caso di mancato aggiornamento della rendita catastale dopo i lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica.

21 Marzo 2025

Dopo mesi di preparazione, l’Agenzia delle Entrate dà ufficialmente il via a un’operazione ad ampio raggio sulle rendite catastali anomale degli immobili oggetto di ristrutturazioni edilizie, come il Superbonus o l'Ecobonus. Il provvedimento n. 38133/2025, pubblicato a inizio febbraio, rappresenta il primo passo concreto di una strategia ispettiva e sanzionatoria destinata a intensificarsi nei prossimi mesi.

Le prime 10mila lettere stanno per partire e riguarderanno i casi più critici: immobili che, nonostante interventi consistenti finanziati con l’ex 110%, presentano ancora rendite catastali molto basse, spesso incompatibili con il reale stato dell’immobile. Si tratta di situazioni considerate ad alto rischio fiscale, selezionate attraverso l’incrocio tra dati catastali, comunicazioni di cessione del credito e sconto in fattura.

Come spiegato dal direttore dell’Agenzia, Vincenzo Carbone, i controlli si concentreranno su immobili formalmente “in costruzione” o “in stato rustico”, che hanno però beneficiato del Superbonus. Il sospetto è che molti contribuenti non abbiano aggiornato correttamente la rendita catastale dopo i lavori, eludendo gli obblighi fiscali.

La campagna di invii sarà capillare: dai centri urbani del Nord-Ovest come Genova, passando per l’area del Nord-Est rappresentata da Treviso, fino alle grandi città del Sud come Napoli e Reggio Calabria, senza dimenticare realtà di provincia come Frosinone, Cosenza, Bari e Messina. L’Agenzia coprirà l’intero territorio nazionale, seguendo una logica di priorità basata sull’anomalia dei dati.

Saranno sotto osservazione in particolare i casi in cui sono stati richiesti importi elevati per interventi agevolati – ad esempio, sconti in fattura da 100mila euro o più – su immobili che hanno mantenuto una rendita catastale minimale. In questi casi, i destinatari delle lettere dovranno fornire spiegazioni documentate o affrontare accertamenti approfonditi, con conseguenze economiche potenzialmente rilevanti.

L’interazione con l’Agenzia avverrà tramite il servizio online “Consegna documenti e istanze”, ma sarà il contribuente a dover dimostrare la legittimità della propria posizione. La mancata variazione della rendita, se dovuta, non sarà considerata una semplice dimenticanza, ma una possibile violazione da sanzionare.

Anche se l’invio iniziale coinvolgerà circa 10mila contribuenti, questa è solo la prima fase di un piano molto più ampio. Nei prossimi mesi l’azione proseguirà con ulteriori invii, anche su casi meno eclatanti, ma comunque sospetti.

A supporto, l’Agenzia metterà a disposizione Faq, documentazione operativa e canali di assistenza per cittadini e professionisti. Tuttavia, il messaggio è chiaro: chi ha beneficiato del Superbonus senza adeguare il valore catastale dell’immobile è ora chiamato a rispondere. Il rischio, per chi non fornisce spiegazioni convincenti, è quello di incorrere in accertamenti, recuperi d’imposta e sanzioni.

Il provvedimento n. 38133 prevede espressamente la possibilità per il contribuente di presentare «chiarimenti e idonea documentazione» qualora ritenga inesatti i dati in possesso dell’amministrazione. Ma in assenza di elementi oggettivi e solidi, la macchina dei controlli procederà spedita verso l’accertamento formale.

Incremento del valore immobiliare e rendita catastale

Gli interventi incentivati dal Superbonus possono avere un impatto positivo sia sul valore di mercato delle unità immobiliari che sulla loro capacità di generare reddito, con possibili effetti sulla rendita catastale. In base all’articolo 20 del Regio Decreto-Legge n. 652/1939, i proprietari sono tenuti a dichiarare entro 30 giorni eventuali variazioni dello stato degli immobili, comprese modifiche alla consistenza, alla categoria o alla classe catastale. Secondo la prassi consolidata (circolare n. 10/2005), l’aggiornamento della rendita catastale è sempre necessario quando gli interventi determinano un incremento del valore immobiliare o della redditività superiore al 15%.

Cosa prevede il Fisco?

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) prima e l'Agenzia delle Entrate con il documento rilascio oggi, hanno chiarito che:

• Saranno inviate lettere di compliance tramite PEC o Raccomandata (e direttamente sul cassetto fiscale del contribuente) per sollecitare chi non ha dichiarato le variazioni catastali.

• Partiranno accertamenti diretti con sanzioni automatiche per chi non regolarizza subito la propria posizione.

• Verranno usate nuove tecnologie e banche dati incrociate per individuare gli immobili non aggiornati.

• Il termine per contestare le violazioni va fino al 31 dicembre 2025 per lavori eseguiti dal 2019 in poi.

Chi deve mettersi in regola?

Tutti coloro che hanno effettuato interventi edilizi che modificano il classamento dell’immobile. In particolare:

• Superbonus e Sisma bonus: sempre obbligatorio l’aggiornamento catastale.

• Ecobonus e Bonus Casa: obbligatorio in molti casi, soprattutto se si è usufruito della detrazione del 50% o 65% (sostituzione caldaia, infissi, installazione impianto fotovoltaico, cappotto termico)

Come evitare le sanzioni?

Se la dichiarazione catastale è stata omessa, è possibile regolarizzare la posizione prima di un accertamento tramite ravvedimento operoso (172€ contro la sanzione fino ad un massimo di 8.264€ in caso di mancato aggiornamento). La procedura DOCFA calcola automaticamente le sanzioni ridotte in base al ritardo, ma deve essere presentata dal tecnico che ha seguito i lavori, e nel caso di Superbonus preferibilmente da chi ha rilasciato l'Asseverazione Tecnica.

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