Superbonus, l’Agenzia accelera: partono altri 12mila accertamenti
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Superbonus, dopo il via ai controlli sulle rendite sospette con l'invio delle prime 10mila lettere per la stretta dell’Agenzia su tutto il territorio nazionale annunciata il 7 Febbraio 2025 con il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate n. 38133/2025 (scarica QUI il documento), e dopo l'avvio della fase relativa al controllo diretto sugli immobili, parte la seconda tranche con altre 12 mila lettera di compliance per i proprietari inadempienti. Se il Catasto non viene aggiornato dopo gli interventi con il Superbonus, l’Agenzia delle Entrate può attivare rilievi diretti sul posto, come indicato nelle lettere di compliance, e segnalare eventuali discordanze rispetto ai lavori dichiarati.
La lettera dell’Agenzia delle Entrate
Nelle lettere di compliance inviate dalla Direzione centrale Servizi catastali, è chiaramente indicato che, in caso di mancato aggiornamento catastale, l’Agenzia delle Entrate può eseguire accertamenti sul posto e avviare l’aggiornamento d’ufficio.
Non si tratta solo di un invito a verificare la regolarità catastale, ma di un vero e proprio avvertimento: se l’immobile risulta modificato, l’Agenzia può iniziare controlli concreti per verificare eventuali variazioni che incidono sulla rendita catastale e, di conseguenza, sull’IMU.
In questa fase, il contribuente ha due opzioni:– dimostrare che l’intervento edilizio non ha rilevanza catastale, usando il servizio “Consegna documenti e istanze” presente nell’area “Compliance Catasto” del sito dell’Agenzia tramite la relazione redatta da un Tecnico abilitato;– oppure aggiornare volontariamente il Catasto con il modello Docfa affidando l'incarico al Tecnico in possesso di tutti i dati relativi alla pratica Superbonus.
Se non viene data risposta o se emergono elementi che indicano la necessità di aggiornamento, l’Agenzia può procedere in autonomia. In base alla Legge n. 244/2007 (art. 1, comma 277), gli uffici provinciali possono redigere direttamente gli atti catastali, addebitando al contribuente i costi dell’intervento.
Inoltre, in base al D.Lgs. n. 23/2011 (art. 2, comma 122), sono previste sanzioni economiche da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare.
08 Ottobre 2025
Superbonus e Catasto: in arrivo la seconda ondata di controlli
L’Agenzia delle Entrate avvia un nuovo round di verifiche sui mancati adeguamenti catastali dopo i lavori realizzati con il Superbonus. Dopo le prime 3mila lettere inviate ad aprile, è in partenza una seconda tornata di controlli.
Questa volta non saranno esaminati gli immobili con rendita zero, ma quelli con rendite molto basse rispetto al valore dei lavori effettuati e ai crediti fiscali ceduti.
L’operazione nasce da una norma della Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 86, legge 213/2023), che mira a individuare chi, dopo aver beneficiato del Superbonus, non ha aggiornato la rendita catastale del proprio immobile, eludendo così il pagamento di imposte più alte come l’Imu.
Già nei mesi scorsi, l’Agenzia ha incrociato i dati e inviato un primo gruppo di lettere agli immobili senza rendita, circa 3mila unità. Nel 60% dei casi (circa 1.800 immobili), i proprietari hanno già provveduto all’aggiornamento.
Ora parte la fase 2, che coinvolgerà circa 12mila immobili. Entro fine mese i proprietari riceveranno una lettera di compliance e l'invito a regolarizzare la situazione o a spiegare perché non è stato fatto l’aggiornamento. In caso contrario l'Agenzia provvederà ad emettere la sanzione prevista.
Esempio: un appartamento con rendita catastale di 620 euro (valore catastale circa 61mila euro) che abbia usufruito di crediti da Superbonus per oltre 300mila euro rientra tra i casi “a rischio”, perché i lavori risultano sproporzionati rispetto al valore catastale.
L’operazione proseguirà anche nei prossimi anni: con le 12mila lettere di quest’anno, l’Agenzia raggiungerà l’obiettivo di 15mila invii entro il 2025, per poi arrivare a 20mila nel 2026 e 25mila nel 2027, per un totale di circa 60mila controlli complessivi.
La rendita presunta e l’obbligo di regolarizzare la propria posizione catastale
Un aspetto importante da considerare è che, se a seguito di un sopralluogo viene attribuita una nuova rendita catastale, questa viene registrata in visura come “rendita presunta”, ai sensi dell’art. 19, comma 10, del D.L. n. 78/2010. Questo valore ha effetti concreti, anche se provvisori, e rimane valido fino a quando il proprietario non presenta una nuova dichiarazione Docfa tramite un tecnico abilitato.
Nel frattempo, il contribuente non può disporre liberamente dell’immobile: non è possibile venderlo, trasferirlo per successione o compiere altri atti giuridici che lo riguardano. Per questo motivo è fondamentale intervenire rapidamente, sia per evitare sanzioni, sia per mantenere la piena operatività dell’immobile.
L’aggiornamento catastale, quindi, non è solo un obbligo formale, ma un passaggio essenziale per garantire la regolarità fiscale e patrimoniale e per evitare eventuali sopralluoghi dell’Agenzia delle Entrate.
Quando e come l’Agenzia delle Entrate entra in azione con i sopralluoghi
Negli ultimi decenni, l’Agenzia delle Entrate ha più volte organizzato i propri uffici per effettuare sopralluoghi presso gli immobili oggetto di verifica. Anche se al momento non è certo quando verranno svolti i controlli sugli immobili che hanno beneficiato di agevolazioni fiscali, ma è molto probabile che gli stessi seguiranno le lettere di compliance a cui il beneficiario è tenuto a rispondere, è importante considerare quanto previsto dall’art. 19 del DL n. 78 del 31 maggio 2010 in tema di “accertamenti catastali”. Secondo tale norma, l’Agenzia del Territorio può eseguire accertamenti con il supporto dei Comuni e, per svolgere queste attività, ha la facoltà di stipulare convenzioni con gli organismi rappresentativi delle categorie professionali.
Cosa prevede il Fisco?
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) prima e l'Agenzia delle Entrate con il documento rilascio oggi, hanno chiarito che:
Saranno inviate lettere di compliance tramite PEC o Raccomandata (e direttamente sul cassetto fiscale del contribuente) per sollecitare chi non ha dichiarato le variazioni catastali.
Partiranno accertamenti diretti con sanzioni automatiche per chi non regolarizza subito la propria posizione.
Verranno usate nuove tecnologie e banche dati incrociate per individuare gli immobili non aggiornati.
Il termine per contestare le violazioni va fino al 31 dicembre 2025 per lavori eseguiti dal 2019 in poi.
Chi deve mettersi in regola?
Tutti coloro che hanno effettuato interventi edilizi che modificano il classamento dell’immobile. In particolare:
Superbonus e Sisma bonus: sempre obbligatorio l’aggiornamento catastale.
Ecobonus e Bonus Casa: obbligatorio in molti casi, soprattutto se si è usufruito della detrazione del 50% o 65% (sostituzione caldaia, infissi, installazione impianto fotovoltaico, cappotto termico)
Come evitare le sanzioni?
Se la dichiarazione catastale è stata omessa, è possibile regolarizzare la posizione prima di un accertamento tramite ravvedimento operoso (sanzione ridotta pari a 172€ contro la sanzione massima di 8.264€ in caso di mancato aggiornamento). La procedura DOCFA calcola automaticamente le sanzioni ridotte in base al ritardo, ma deve essere presentata dal tecnico che ha seguito i lavori, e nel caso di Superbonus preferibilmente da chi ha rilasciato l'Asseverazione Tecnica.
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