APE scaduto e rinnovo dei contratti di locazione: quando è obbligatorio aggiornare l’attestato energetico

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è uno strumento fondamentale per la trasparenza nel mercato immobiliare: indica i consumi stimati dell’immobile e la sua efficienza energetica. La sua durata standard è di dieci anni dalla data di emissione, salvo interventi che ne modificano il contenuto tecnico.

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Tuttavia, sorgono dubbi frequenti quando un APE scade durante la vita di un contratto di locazione, soprattutto se questo si rinnova tacitamente alla sua scadenza naturale.

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 1. Validità dell’APE: regola generale

• Un APE ha validità massima di 10 anni se non intervengono modifiche sostanziali all’immobile o agli impianti che ne alterano la prestazione.

• La scadenza è indicata direttamente nell’attestato e va verificata prima di intraprendere pratiche di vendita o affitto.

• Non esiste una “proroga automatica”: alla scadenza, l’unico modo per avere un APE valido è effettuare una nuova certificazione completa da parte di un tecnico abilitato.

La certificazione non può essere “rinnovata” in senso burocratico: va redatta nuovamente con sopralluogo tecnico.

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 2. Rinnovo tacito del contratto: cosa dice la legge e l’Agenzia nazionale

Secondo una recente risposta all’Interpello n. 30213/2025 del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE), il rinnovo tacito del contratto di locazione – quello che avviene automaticamente alla scadenza senza manifestazione formale delle parti – si considera una nuova locazione ai fini degli obblighi normativi.

Questo implica che:

• Se al momento del rinnovo tacito l’APE è scaduto, il proprietario deve ottenere un nuovo attestato e consegnarlo al conduttore.

• Il legislatore europeo, con la Direttiva (UE) 2024/1275 (EPBD), rafforza l’obbligo di consegna di un APE valido anche in occasione di rinnovi contrattuali.

In pratica: un APE scaduto non può essere riutilizzato per un contratto che si rinnova, nemmeno tacitamente, poiché la legge richiede che il documento sia in corso di validità al momento della stipula o rinnovo.

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 3. Dubbi interpretativi: c’è una posizione di contrasto?

Sul fronte dottrinale e associativo, non mancano interpretazioni critiche alla posizione ministeriale:

• Alcune associazioni di categoria sostengono che la normativa vigente non preveda espressamente l’obbligo di rifare l’APE in caso di rinnovo tacito se non c’è un nuovo locatario o variazioni sostanziali dell’immobile, poiché la finalità dell’APE è informare il conduttore su un immobile di cui già dispone.

• Tale interpretazione evidenzia che il MASE non ha dato forza di legge alla propria risposta e che la giurisprudenza futura potrebbe dirimere questo contrasto.

In ogni caso, la prassi più prudente per i proprietari è considerare valido il parere ministeriale fino a eventuali chiarimenti legislativi o giurisprudenziali.

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 4. Quando è effettivamente obbligatorio rifare l’APE

L’APE va redatto nuovamente in questi casi principali:

• Vendita di un immobile con APE scaduto.

• Stipula di un nuovo contratto di locazione (o rinnovo tacito considerato “nuova locazione”).

• Interventi che modificano la prestazione energetica, come isolamento, infissi o impianti.

• Richiesta di bonus o detrazioni legate all’efficienza energetica, che richiedono APE valido come prerequisito.

 Nota: Il documento può comunque essere utile anche fuori da questi casi per avere informazioni aggiornate sui consumi e sul valore energetico dell’immobile.

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 5. Costi, tempi e modalità di rilascio

• Il processo di redazione di un nuovo APE richiede sopralluogo da parte di un tecnico abilitato, raccolta dati, calcoli e registrazione presso l’autorità regionale competente.

• Tempi medi: da pochi giorni a un paio di settimane, in base alla disponibilità del tecnico e alle procedure locali.

• Costi: variano per regione, superficie e complessità, ma in genere si aggirano da alcune centinaia di euro, e spesso dipendono dalla figura professionale scelta (geometra, architetto, ingegnere).

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 6. Rischi e sanzioni per mancato aggiornamento

Non presentare un APE valido al momento di un rinnovo contrattuale o di una vendita può comportare sanzioni amministrative. Le norme prevedono multe che possono variare, e l’atto può essere invalidato o soggetto a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate o del conduttore.

 Conclusione: cosa devono sapere proprietari e locatori

• L’APE scaduto deve essere rifatto se il contratto di locazione si rinnova tacitamente e l’attestato è scaduto.

• La prassi amministrativa ministeriale equipara il rinnovo tacito a una stipula nuova, con tutti gli obblighi correlati.

• Esistono posizioni giuridiche critiche che contestano questa interpretazione, ma finché non arriva una norma esplicita o una sentenza di riferimento, è consigliabile adeguarsi all’orientamento del MASE.

• Anticipare il rinnovo dell’APE prima della scadenza decennale può aiutare a gestire tempistiche, costi e rischi burocratici in maniera più efficace.