Superbonus, recapitate le prime lettere di accertamento per la mancata variazione della rendita catastale!

---

18 Novembre 2025

Superbonus, dopo l’avvio dei controlli sulle rendite considerate anomale e l’invio delle prime 10 mila comunicazioni previste dalla stretta nazionale annunciata il 7 febbraio 2025 con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 38133/2025, e dopo l’inizio delle verifiche dirette sugli immobili, prende il via una seconda fase: sono in partenza altre 12 mila lettere di compliance rivolte ai proprietari che non hanno adempiuto agli obblighi. Se, a seguito degli interventi realizzati con il Superbonus, il Catasto non risulta aggiornato, l’Agenzia può effettuare sopralluoghi diretti, come segnalato nelle comunicazioni inviate, e rilevare eventuali difformità rispetto a quanto dichiarato nei lavori

La lettera dell’Agenzia delle Entrate

Nelle comunicazioni di compliance inviate dalla Direzione centrale dei Servizi catastali viene specificato che, qualora il Catasto non risulti aggiornato, l’Agenzia delle Entrate ha la facoltà di effettuare verifiche direttamente sull’immobile e di procedere all’aggiornamento d’ufficio.

Non si tratta semplicemente di un sollecito a controllare la correttezza dei dati catastali, ma di un vero e proprio avviso: se l’immobile presenta modifiche non dichiarate, l’Agenzia delle Entrate può avviare accertamenti concreti per accertare eventuali variazioni che possono alterare la rendita catastale e, quindi, l’importo dell’IMU dovuta.

In questa fase il contribuente può scegliere tra due alternative:– dimostrare che i lavori eseguiti non comportano alcun obbligo di aggiornamento catastale, caricando la documentazione nella sezione “Consegna documenti e istanze” dell’area “Compliance Catasto” del portale dell’Agenzia, allegando una relazione firmata da un tecnico abilitato;– oppure procedere alla regolarizzazione volontaria presentando un Docfa, incaricando un professionista che abbia tutti gli elementi relativi agli interventi eseguiti con il Superbonus, o in alternativa che gli vengano forniti direttamente dal proprietario dell'immobile.

In assenza di riscontro, o qualora emerga la necessità dell’aggiornamento, l’Agenzia può intervenire direttamente. La Legge n. 244/2007 (art. 1, comma 277) consente agli uffici provinciali di predisporre autonomamente gli atti catastali, addebitando al proprietario le spese del procedimento. A ciò si aggiungono le sanzioni previste dal D.Lgs. n. 23/2011 (art. 2, comma 122), che vanno da 1.032 a 8.264 euro per ogni unità immobiliare.

Lettera di Compliance Agenzia delle Entrate Superbonus

Superbonus e Catasto: arrivate le prime lettere della seconda ondata di controlli

L’Agenzia delle Entrate ha avviato un nuovo round di verifiche sui mancati adeguamenti catastali dopo i lavori realizzati con il Superbonus. Dopo le prime 3mila lettere inviate ad aprile, è partita una seconda tornata di controlli, e molti beneficiari del Superbonus hanno già ricevuto la lettere visualizzata qui sopra.

Questa volta non saranno esaminati gli immobili con rendita zero, ma quelli con rendite molto basse rispetto al valore dei lavori effettuati e ai crediti fiscali ceduti (Esempio: Lavori Superbonus per un importo di 80.000 Eur e rendita catastale di 250 Eur. La nuova rendita dovrebbe essere circa il doppio).

L’operazione nasce da una norma della Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 86, legge 213/2023), che mira a individuare chi, dopo aver beneficiato del Superbonus, non ha aggiornato la rendita catastale del proprio immobile, eludendo così il pagamento di imposte più alte come l’Imu.

Già nei mesi scorsi, l’Agenzia ha incrociato i dati e inviato un primo gruppo di lettere agli immobili senza rendita, circa 3mila unità. Nel 60% dei casi (circa 1.800 immobili), i proprietari hanno già provveduto all’aggiornamento.

Partita la fase 2, che coinvolge circa 12mila immobili. Entro fine mese i proprietari riceveranno una lettera di compliance e l'invito a regolarizzare la situazione o a spiegare perché non è stato fatto l’aggiornamento. In caso contrario l'Agenzia provvederà ad emettere la sanzione prevista.

Esempio: un appartamento con rendita catastale di 620 euro (valore catastale circa 61mila euro) che abbia usufruito di crediti da Superbonus per oltre 300mila euro rientra tra i casi “a rischio”, perché i lavori risultano sproporzionati rispetto al valore catastale.

L’operazione proseguirà anche nei prossimi anni: con le 12mila lettere di quest’anno, l’Agenzia raggiungerà l’obiettivo di 15mila invii entro il 2025, per poi arrivare a 20mila nel 2026 e 25mila nel 2027, per un totale di circa 60mila controlli complessivi.

La rendita presunta e l’obbligo di regolarizzare la propria posizione catastale

Un aspetto importante da considerare è che, se a seguito di un sopralluogo viene attribuita una nuova rendita catastale, questa viene registrata in visura come “rendita presunta”, ai sensi dell’art. 19, comma 10, del D.L. n. 78/2010. Questo valore ha effetti concreti, anche se provvisori, e rimane valido fino a quando il proprietario non presenta una nuova dichiarazione Docfa tramite un tecnico abilitato.

Nel frattempo, il contribuente non può disporre liberamente dell’immobile: non è possibile venderlo, trasferirlo per successione o compiere altri atti giuridici che lo riguardano. Per questo motivo è fondamentale intervenire rapidamente, sia per evitare sanzioni, sia per mantenere la piena operatività dell’immobile.

L’aggiornamento catastale, quindi, non è solo un obbligo formale, ma un passaggio essenziale per garantire la regolarità fiscale e patrimoniale e per evitare eventuali sopralluoghi dell’Agenzia delle Entrate.

Quando e come l’Agenzia delle Entrate entra in azione con i sopralluoghi

Negli ultimi decenni, l’Agenzia delle Entrate ha più volte organizzato i propri uffici per effettuare sopralluoghi presso gli immobili oggetto di verifica. Anche se al momento non è certo quando verranno svolti i controlli sugli immobili che hanno beneficiato di agevolazioni fiscali, ma è molto probabile che gli stessi seguiranno le lettere di compliance a cui il beneficiario è tenuto a rispondere, è importante considerare quanto previsto dall’art. 19 del DL n. 78 del 31 maggio 2010 in tema di “accertamenti catastali”. Secondo tale norma, l’Agenzia del Territorio può eseguire accertamenti con il supporto dei Comuni e, per svolgere queste attività, ha la facoltà di stipulare convenzioni con gli organismi rappresentativi delle categorie professionali.

Cosa prevede il Fisco?

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) prima e l'Agenzia delle Entrate con il documento rilascio oggi, hanno chiarito che:

• Saranno inviate lettere di compliance tramite PEC o Raccomandata (e direttamente sul cassetto fiscale del contribuente) per sollecitare chi non ha dichiarato le variazioni catastali.

• Partiranno accertamenti diretti con sanzioni automatiche per chi non regolarizza subito la propria posizione.

• Verranno usate nuove tecnologie e banche dati incrociate per individuare gli immobili non aggiornati.

• Il termine per contestare le violazioni va fino al 31 dicembre 2025 per lavori eseguiti dal 2019 in poi.

Chi deve mettersi in regola?

Tutti coloro che hanno effettuato interventi edilizi che modificano il classamento dell’immobile. In particolare:

• Superbonus e Sisma bonus: sempre obbligatorio l’aggiornamento catastale.

• Ecobonus e Bonus Casa: obbligatorio in molti casi, soprattutto se si è usufruito della detrazione del 50% o 65% (sostituzione caldaia, infissi, installazione impianto fotovoltaico, cappotto termico)

Come evitare le sanzioni?

Se la dichiarazione catastale è stata omessa, è possibile regolarizzare la posizione prima di un accertamento tramite ravvedimento operoso (sanzione ridotta pari a 172€ contro la sanzione massima di 8.264€ in caso di mancato aggiornamento). La procedura DOCFA calcola automaticamente le sanzioni ridotte in base al ritardo, ma deve essere presentata dal tecnico che ha seguito i lavori, e nel caso di Superbonus preferibilmente da chi ha rilasciato l'Asseverazione Tecnica.

🔴 Chi aspetta rischia multe pesanti e sopralluoghi al proprio immobile. Meglio mettersi in regola subito! Procedi qui sotto con la valutazione gratuita per il tuo immobile oppure chiamaci al n. 0586.090.936 🔴

Richiedi adesso la valutazione gratuita